METRINFO.RU: Быть ли помещению жилым или нежилым – вот в чём вопрос. Офис или квартира – на чём сегодня можно выгоднее заработать? Преимущества и недостатки каждого варианта.

Если имеется недвижимость на праве собственности, которая расположена на первом или втором этаже многоквартирного дома, то эту площадь можно использовать как квартиру (то есть по прямому назначению), или же переоформить её в нежилой фонд и эксплуатировать в качестве коммерческой недвижимости.

Кстати, второй способ не многим уступает первому в популярности. Подобным образом поступают многие собственники объектов недвижимости на первых или вторых этажах.

Но что прибыльнее – продать или сдать квартиру жильцам, либо же использовать помещение в качестве коммерческой площади?

Главная причина, которая подталкивает владельцев квартир на первых этажах к переводу жилой площади в статус коммерческой недвижимости, – это ожидание более высокой прибыли от сдачи объекта в аренду или от его продажи. В этом решении есть определенная логика и здравый смысл, не говоря уже о выгоде: по обыкновению квартиры на первых этажах стоят дешевле на 10-12%, чем жилая площадь, расположенная выше. Соответственно, переоборудовав квартиру в коммерческое помещение, можно на более выгодных условиях продать или сдать его в аренду.

По статистическим данным старшего менеджера отдела реализации компании «Русский дом недвижимости», Валерия Аристархова, доход от продажи такой площади может быть увеличен на 18-20%. Руководитель департамента коммерческой недвижимости компании «НДВ Недвижимость», Евгения Борзова, утверждает, что помещения нежилого фонда, которые имеют похожее с квартирой расположение и планировку, стоят на 20-25% дороже. Юрий Тараненко, директор департамента коммерческой недвижимости ГК RRG ещё более оптимистичен в своих оценках: по его мнению, прирост стоимости в 30-40% не является пределом для такой площади. Прибыль от сдачи в аренду коммерческой недвижимости, изначально относившейся к жилому фонду, по заверениям Валерия Аристархова, порой выше в 5-6 раз.

Однако, достигнуть таких высоких результатов удается не всегда. Юрий Тараненко (RRG) уточняет причины подобного: «Объем предложения офисной недвижимости, включая качественные бизнес-центры, таков, что острой потребности в объектах на первых этажах, в принципе, нет, и ажиотажным спросом они не пользуются».

Для того чтобы коммерческое помещение в жилом доме приносило высокий доход, оно должно располагаться в месте повышенной интенсивности жизнедеятельности города, то есть быть ликвидным. «Успешность коммерческой недвижимости зависит от того, в каком районе и в каком конкретно доме она расположена, насколько этот дом выгоден с точки зрения пешеходного и автомобильного трафика и насколько он близок к метро», – делиться своим опытом Мария Кондакова, руководитель отделения коммерческой недвижимости ООО Est-a-Tet.

Нет ничего удивительного в том, что востребованные и ликвидные у арендаторов помещения находятся в центральных частях города, так называемых бизнес и торговых районах (такую недвижимость используют под магазины, бытовые службы, офисные центры и т.д.). Особо востребованы помещения, расположенные рядом со станциями метро, на оживленных улицах с высокой интенсивностью движения.

Замечено, что большую прибыль приносят коммерческие помещения в районах, где проживают материально обеспеченные граждане с высоким социальным статусом. Как правило, такие районы расположены поблизости от центра города. «В целом, помимо ЦАО, более перспективны густонаселенные районы старой застройки, где на сегодня активно строятся и новые жилые комплексы», – считает Константин Просин, директор центра «Севастопольское» ООО «ИНКОМ-Недвижимость».

Спальные районы не самый удачный вариант для переоборудования квартиры под коммерческую недвижимость. По сути, такие объекты стоят гораздо дешевле, чем их аналоги в центре, особенно если поблизости расположены супермаркеты.

«Например, в новых микрорайонах, где нежилые помещения проектируются на первых этажах уже в обязательном порядке, до 60% от их общего числа остаются невостребованными», – утверждает Юрий Тараненко (RRG). К этому следует добавить, что, по мнению Валерия Аристархова («Русский дом недвижимости»), изменив статус квартиры, расположенной в отдаленном районе города, можно скорее потерять на её стоимости 15-20%, чем приобрести.

Выгода от переоформления жилой площади в коммерческую недвижимость также зависит и от планировки и расположения самой квартиры. Если имеется возможность сделать выход на оживленную улицу, то продать или сдать в аренду такое помещение значительно выгоднее и проще. «А если квартира выходит окнами во двор или на тихую улочку, то вряд ли она будет востребована в качестве объекта коммерческого назначения, и переводить ее в нежилой фонд нецелесообразно», – заверяет Павел Лепиш, генеральный директор компании «Домус финанс». Он же уточняет: «Исключение здесь составляют лишь квартиры на первых этажах в самом центре города, которые пользуются популярностью у небольших офисных арендаторов».

Следует учитывать, что даже самая ликвидная коммерческая недвижимость, как правило, дольше экспонируется на рынке, чем аналогичная ей по месторасположению, планировке и площади квартира. На спрос не влияет фактор того, продаётся или же сдаётся площадь в аренду. Кроме этого, переоборудование и оформление объекта в нежилой фонд требует сбора необходимой документации, согласования в государственных органах и т.д. Только после этого можно будет приступить к поиску арендаторов или покупателей коммерческой недвижимости.

«Вообще, плюсом продажи квартиры на первом этаже без ее перевода в нежилой фонд является возможность быстро совершить сделку, а минусом – сравнительно низкая стоимость объекта. Если же квартиру перевести в статус нежилого помещения, все поменяется местами. Плюсом станет возможность получить хорошую цену, а минусом – время, потраченное на бюрократические проволочки и поиск покупателей (арендаторов)», – поясняет Римма Балясникова, директор информационного отдела ЕГСН.

Всё это время, пока собственник будет занят оформлением документов, за помещение необходимо будет оплачивать коммунальные платежи, сумма которых, по утверждению Вадима Лапина, менеджера агентства недвижимости SPENCER ESTATE, значительно выше аналогичных платежей за квартиру. «Стоимость эксплуатации коммерческой площади на первых этажах обходится в 40-60 рублей за квадратный метр, а в совокупности с коммунальными расходами, ежемесячный платеж составляет 100-120 рублей за кв. м», – поясняет Мария Кондакова (Est-a-Tet).

«Содержание нежилого помещения однозначно обойдется дороже, так как коммунальные платежи в данном случае будут выше. В цифрах арифметика следующая: на воду +10%, на тепло +25%, на электричество +27% (из расчета усредненного тарифа 2,5 руб./кВт-ч). В итоге ежемесячная квартплата 100-метрового нежилого помещения будет на 2-2,5 тыс. выше, чем у аналогичной по площади квартиры», – подтверждает слова коллеги, Мария Литинецкая, директор компании «Метриум Групп».

Также стоит учитывать, что собственники коммерческих помещений оплачивают налог на имущество. Процентная величина взносов, по данным Евгении Борзовой («НДВ-Недвижимость») составляет порядка 2,2% в год от остаточной стоимости объекта. Безусловно, владеть жилыми помещениями на данный момент гораздо выгоднее, нежели коммерческими.

Еще одним значительным минусом перевода жилого помещения в нежилой фонд является процедура оформления коммерческой собственности: «Она сложна, занимает немало времени и сил», – говорит Инна Игнаткина, директор отделения на Пресне компании «МИЦ-Недвижимость».

Процедура перевода помещения в нежилой фонд

Для начала, необходимо отметить, что регламент данной процедуры устанавливается Жилищным кодексом РФ. В соответствующих нормах четко указано, что не каждое жилье может быть переоформлено в коммерческое помещение. «Во-первых, в переводимой квартире никто не должен быть прописан, а, во-вторых, там должна иметься возможность организации отдельного входа, изолированного от лестничных площадок и входной группы подъезда», – поясняет Евгения Борзова («НДВ-Недвижимость»).

Ещё сложнее обстоит дело с переводом в нежилой фонд квартир, которые располагаются на вторых этажах. В этом случае оформление возможно, только если нижний этаж дома также задействован под коммерческую недвижимость. «Причем где бы ни был расположен объект, если он куплен в ипотеку и находится в залоге у банка, перевести его в нежилой фонд будет невозможно», – уточняет Инна Игнаткина («МИЦ-Недвижимость»).

«Помимо безусловного выполнения этих требований, необходимо чтобы в квартире была открытая планировка – для переоборудования помещения под магазин, офис или салон» – отмечает Елена Мишина, директор «МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость».

Если квартира полностью отвечает вышеперечисленным требованиям, то можно приступать к процессу перевода.

Изначально необходимо составить проектный план, который будет показывать на чертеже, как поменяется планировка помещения, где будет расположен вход и выход, торговый зал, складские помещения и т.д. Также необходимо учитывать, что переоборудование жилого помещения под коммерческий офис или магазин может потребовать установки дополнительной вентиляции, пожарной сигнализации, шумоизолирующих элементов и т.п.

После разработки проекта, потребуется собрать внушительный пакет документов. «Для перевода помещения из жилого в нежилое необходимо иметь на руках заявление, правоустанавливающие документы на квартиру (свидетельство о праве собственности), техпаспорт (если его нет, то придется сначала получать такой документ), поэтажный план из БТИ и экспликацию», – разъясняет Инна Игнаткина («МИЦ-Недвижимость»). К данному перечню можно добавить справку, выданную на основе информации из домовой книги, выписку из ДЕЗ и заключение от БТИ о возможности переоборудования квартиры под коммерческую недвижимость.

Также, в обязательном порядке, как утверждают все специалисты, в том числе и Елена Мишина («МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость»), потребуется провести согласования в государственных органах контроля и местных организациях самоуправления: Мосгорархитектуре, пожарной инспекции, Мосэнерго, Мосгоргазе, Мосжилинспекции и других. И самое главное, необходимо будет получить письменное согласие на перевод квартиры в нежилой фонд от всех жильцов дома. Получить его, как показывает практика, бывает весьма затруднительно.

Помимо всего перечисленного, если переводимый объект относится к памятникам архитектуры или же дом находится в районе исторической застройки города, то для переоборудования квартиры в коммерческую недвижимость потребуется разрешения комитета по архитектуре и градостроительству г. Москва, а также департамента культурного наследия г. Москвы.

Только после того, как будут собраны все разрешительные документы, они подаются через службу «одного окна» в департамент жилищного фонда и жилищной политики Москвы. Их оценивает Городская межведомственная комиссия по использованию жилищного фонда, которая и определяет целесообразность и возможность перевода квартиры в нежилой фонд. Стоимость процедуры перевода оценивает Городская комиссия по приватизации и управлению жилищным фондом.

«Затраты на перевод могут составить 30 тыс. долларов и выше, а сам процесс переоформления занимает от нескольких месяцев до 1,5 лет», – поясняет Валерий Аристархов («Русский дом недвижимости»). Данные его коллеги, Елены Мишиной из «МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость» следующие: траты на перевод жилья в коммерческую недвижимость могут составить от 900 000 до 1 300 000 рублей.

Однако, это еще не все взносы, которые придется заплатить собственнику, чтобы получить разрешение на осуществление данной процедуры. Также ему необходимо будет зарегистрировать перевод в Регистрационной палате и оплатить государственную пошлину в размере 1000 рублей для физических лиц и 15 000 рублей для юридических лиц.

Кончено, собственник квартиры может заказать перевод жилой площади в нежилой фонд у специализированной компании, которая выполнит все вышеперечисленные операции за него. «Подобный перевод «под ключ» стоит 40-50 тыс. долларов США», – утверждает Евгения Борзова («НДВ-Недвижимость»).

Выгода в конкретных цифрах

Несомненно, процедура перевода жилого помещения в статус коммерческого объекта – достаточно сложное и затратное дело. Ситуация усложняется ещё и тем, что расходы на перевод жилья в нежилой фонд не всегда окупают себя в дальнейшем, так как не во всех случаях коммерческий объект будет стоить дороже жилой площади. «Если 5-7 лет назад нежилое помещение традиционно стоило дороже квартиры в том же доме, то сейчас это не всегда так. Например, реализуется помещение на первом этаже пятиэтажной «хрущевки», расположенной в 20 минутах ходьбы от метро «Рязанский проспект». Его площадь – 189 кв. м, а стоимость 82 500 руб./кв. м. А такая же по размеру квартира в этом же доме стоила бы 130-140 тыс. руб. за кв. м», – поясняет Елена Мишина («МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость»).

«А в практике нашей компании был не менее показательный случай: мы реализовывали на Малой Дмитровке квартиру, расположенную на первом этаже. Предлагалась она и как жилье, и как коммерческое помещение – без оформления перевода. Имелся большой интерес к объекту в качестве офисного помещения, однако здание, где он находился, было расположено во дворе другого дома и все окна выходили во двор. В итоге недвижимость была продана в качестве жилья: так оказалось выгоднее. Да и собственник был доволен тем фактом, что не стал заниматься переводом», – подтверждает слова коллеги Вадим Ламин (SPENCER ESTATE). Он же приводит и другой пример: «Есть схожая ситуация и с арендой: мы сдали в аренду квартиру на улице Красина, не переводя ее в нежилой фонд, хотя арендатор, проживая в одной комнате, две другие использовал для работы. Поскольку он там жил, все было вполне законно. А если бы эту квартиру перевели в нежилое помещение, сдавать ее было бы не совсем выгодно».

Безусловно, есть и примеры, когда перевод квартиры в статус коммерческого помещения был гораздо выгоднее, чем продажа жилой площади. «Например, однажды мы расселяли жильцов коммуналки – малогабаритной двухкомнатной квартиры площадью 42 кв. м на первом этаже в районе станции метро «Октябрьское Поле», переведя ее в нежилой фонд. И за счет разницы в цене между жилым и нежилым помещением смогли обеспечить двум соседям отдельные однокомнатные квартиры в том же районе без доплаты», – утверждает Константин Просин («ИНКОМ-Недвижимость»).

А какова ситуация в центре столицы? «Здесь грамотно оборудованные коммерческие помещения с хорошей локацией стоят дороже, чем жилье. Так, квартиру площадью около 100 кв. м на первом этаже можно сдать в аренду в качестве жилого помещения за 50-100 тыс. руб. в месяц, а сдача ее под офис принесет собственнику не менее 150-300 тыс. руб. ежемесячно. Стоимость же квадратного метра при продаже офисов на таких оживленных транспортных магистралях, как Тверская улица, Кутузовский проспект, Садовое кольцо, может доходить до десятков тысяч долларов, и реализуются они довольно быстро» – поясняет Павел Лепиш («Домус финанс»). Отметим, что усредненная стоимость квадратного метра жилья в таких районах не превышает 19-20 тысяч долларов.

Источник: Журнал о недвижимости MetrInfo.Ru