METRINFO.RU: Что выгоднее, купить квартиру для сдачи в аренду или положить деньги под проценты в банк?

Интернет-журнал о недвижимости METRINFO.RU провел интересное исследование, выяснив, насколько выгодными могут быть инвестиции в недвижимость. По условиям задачи сумма шесть миллионов рублей может быть размещена в банке под процент или пойти на покупку квартиры, которая будет сдаваться в аренду.

Инвестиции в недвижимость привлекательны как для обывателей, ставящих целью получить дополнительный доход, так и для профессионалов рынка. Для того чтобы работать в этом направлении, необходимо правильно подбирать объекты, изучив спрос и предложение. Также необходимо отметить, что новичку в большинстве случаев проще зарабатывать на аренде, чем осуществлять сделки с перепродажей жилья. Однако сдача жилого помещения в наем требует определенных усилий: контроля квартиросъемщиков, затрат на поддержание комнат в презентабельном состоянии. Отсюда возникает вполне логичный вопрос: возможно, проще будет поместить некую сумму в банк и стабильно получать проценты?

Итак, как уже говорилось выше, у гражданина есть в наличии определенная сумма (6 миллионов рублей), ему предлагается потратить их на покупку квартиры для получения дохода от аренды или разместить на счете в банке. Что выгоднее?

Недвижимость и аренда

Шесть миллионов для приобретения жилья не такая уж большая сумма. Тем не менее она позволяет купить недвижимость даже в столице. По словам Софьи Лебедевой, генерального директора компании «МИЭЛЬ-Новостройки», в шесть миллионов рублей обойдется однокомнатная квартира в жилых комплексах «Мироновский» или «Большое Кусково». Также на эту сумму можно приобрести «двушку» на стадии строительства в микрорайоне «Царицыно» или «трешку» в ЖК «Некрасовка-парк».

А если речь идет о вторичном рынке, то бюджет в шесть миллионов рублей позволяет рассчитывать на однокомнатную квартиру в хрущевской пятиэтажке в спальном районе, площадь которой может составлять 31–36 кв. м. Также на эти деньги можно приобрести небольшую «двушку» не в идеальном состоянии или расположенную дальше от метро. Как отметила Ирина Наумова, заместитель генерального директора по маркетингу и PR (компания «НДВ-Недвижимость»), за шесть миллионов рублей можно купить «однушку», которая будет располагаться в 14 минутах ходьбы от станции метро «Динамо» или двухкомнатную квартиру в районе станции «Сокол».

В Подмосковье с той же суммой можно поискать варианты получше. Как сообщает Алексей Шленов, являющийся исполнительным директором «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости», в списке эксклюзивных объектов компании в Можайском районе есть современная однокомнатная квартира на 7 этаже 12-этажного кирпичного дома, площадь которой составляет 30 кв. м.

Также в шесть миллионов рублей обойдется приобретение двухкомнатной квартиры или двух «однушек» на стадии строительства в Красногорском или Одинцовском районах, отличительной чертой которых является развитая инфраструктура, хорошая экология и транспортная доступность, либо в Новой Москве. Как сообщает Мария Литинецкая, занимающая должность генерального директора компании «Метриум Групп», в Балашихе за эти деньги можно купить трехкомнатную квартиру, площадь которой составит 71–81 кв. м.

При этом следует отметить, что сдача в аренду одной трехкомнатной квартиры менее выгодна, чем пары «однушек». Это правило характерно не только для Москвы, но и для области. Валерий Аристархов, старший менеджер отдела реализации «Риэлторской компании «Русский дом недвижимости», рассказывает: «Если взять, что средний доход от аренды «однушки» в столице составляет 24–36 тыс. руб., «двушки» – 31–52 тыс. руб., а «трешки» – 41–71 тыс. руб., то очевидно, что две самые простые однокомнатные квартиры принесут арендодателю около 52 тыс. руб., в то время как «трешка» – примерно 42–46 тыс. руб.»

Однако необходимо взять во внимание и тот факт, что арендные ставки во многом зависят от площади, характеристик жилого помещения, состояния дома, а также его расположения относительно центра города и метро. По сообщению Ирины Наумовой («НДВ-Недвижимость»), «однушку» в районе метро «Динамо», о которой говорилось ранее, можно сдавать за 32 тыс. руб. в месяц, при этом доходность объекта недвижимости составит 0,6% в месяц или 6–7% в год. Квартира в районе метро «Сокол» позволит выручить примерно 38 тыс. руб., что составит доход 0,63% в месяц или 7,45% годовых.

По словам Андрея Богословского, являющегося руководителем офиса «Сокол» в компании «ИНКОМ-Недвижимость», подобные объекты могут быть сданы в аренду и за большую сумму, например, 41 тыс. руб. в месяц. Это обеспечит годовой доход в сумме 485 тыс. руб., что составит 0,65% в месяц или 7,9% годовых. Самую высокую доходность (9,4%) гарантирует недвижимость в центре Москвы, где минимальные ставки составляют от 41 до 51 тыс. руб. в месяц – так считает Вадим Ламин, управляющий партнер агентства недвижимости SPENCER ESTATE.

Неплохую выгоду от сдачи жилья в аренду можно получить и в Московской области, приобретя за шесть миллионов рублей две «однушки» в Подмосковье, недалеко от столицы. Инна Игнаткина, директор отделения на Пресне компании «МИЦ-Недвижимость», сообщает, что в радиусе 25 км от МКАД за однокомнатную квартиру со скромным косметическим ремонтом обычно платят примерно 22 тыс. руб. в месяц. Таким образом, две однушки принесут 41 тыс. руб., что составит 7,9% в год. При таком уровне дохода недвижимость полностью окупится за 11-12 лет. И такой вариант является предпочтительным, нежели доход от московской однокомнатной квартиры в одном из спальных районов, отдаленных от центра.

Все же доход от 2-3-комнатной квартиры в Московской области будет ниже, чем от однокомнатного жилого объекта в Первопрестольной. Такая недвижимость в Балашихе, например, может быть сдана за 26-31 тыс. руб., за счет чего доходность будет находиться на уровне 0,45% в месяц или 5,5% годовых. При этом срок окупаемости будет значительно больше. По словам Марии Литинецкой («Метриум Групп»), полностью возвратить вложенные средства в Москве можно в среднем за 11–14 лет, а в Подмосковье – от 20 лет и больше.

Впрочем, как отмечает Мария Жукова, являющаяся первым заместителем директора компании «МИЭЛЬ-Аренда», усредненный годовой доход от сдачи недвижимости в аренду мало зависит от расположения дома. Квартиры в области стоят дешевле, но и ставки арендодателей там значительно ниже, соответственно, ощутимого разрыва в показателях доходности между жильем в Подмосковье и Москве и наблюдается.

Указанные выше цифры приводятся без учета дополнительных расходов, в том числе налогов (на имущество и НДФЛ), коммунальных платежей, затрат на ремонт (особенно капитальные вложения при покупке новостройки), приобретение мебели и бытовой техники и т. п., которые могут существенно разниться в зависимости от территориального расположения объекта. Например, с момента, когда налог на недвижимость будет рассчитываться от рыночной стоимости недвижимости, доходность столичных объектов заметно снизится. В настоящее время различные дополнительные затраты приводят к сокращению прибыли арендодателя в среднем на 1–3%. В результате можно посчитать, что годовая доходность составит не более 5–8%. Таким образом, шесть миллионов рублей за год принесут примерно 310–490 тыс. руб. при условии, что жилье не будет простаивать.

Доходы по вкладам

Проценты по банковским вкладам находятся на довольно высоком уровне. Мария Литинецкая («Метриум Групп») отмечает, что средние ставки по депозитам составляют 7,5–10%.

Таким образом, принеся в банк сумму в размере 6 миллионов, вкладчик будет получать ежегодно 490-610 тыс. руб., в месяц доход составит примерно 41-52 тыс. руб. При этом выплаты по процентам могут быть еще выше, всё зависит от условий вклада. Ирина Наумова («НДВ-Недвижимость») отмечает, что при открытии депозита на год банки могут предложить клиенту от 9 до 13% годовых. Таким образом, шесть миллионов рублей смогут принести 66 тыс. рублей в месяц или 795 тыс. руб. годовых. При этом по условиям некоторых депозитов клиент может частично снимать необходимую сумму до неснижаемого остатка. Также возможно досрочное закрытие вклада, пролежавшего от 3 до 6 месяцев без потери процентов. Приведенные процентные ставки предлагают не только маленькие банки, но и солидные финансовые учреждения.

Например, при размещении шести миллионов рублей в банке корпорации «Дженерал Электрик» «ДжиИ Мани Банк» на срок до двух лет можно получить доход в размере 11,58% годовых (с учетом капитализации). Если же размещать указанную сумму на 12 месяцев, то ставка при условии капитализации будет составлять 11,21%. Дополнительным преимуществом является возможность частичного снятия средств. Альфа-банк предлагает клиентам доходность 11,52% годовых (с учетом капитализации) при открытии срочного вклада на 3 года.

Банки России сегодня предлагают очень выгодные условия. В качестве примера можно привести Промсвязьбанк, где можно открыть депозит «Моя выгода» сроком на 3 года и ставкой 10% годовых. Сбербанк России предлагает вклад «Растущий» для суммы денежных средств от 1 миллиона рублей сроком на полтора – два года под 9,93% годовых (с учетом капитализации). Исходя из этого, шесть миллионов рублей смогут приносить в среднем 61 тыс. рублей в месяц и около 610 тыс. руб. в год без особого риска. Для получения такого же дохода от сдачи жилья в аренду необходимо приложить массу усилий, например, для поиска двух хороших квартир в Подмосковье, не нуждающихся в ремонте.

Оптимальный выбор

У вкладчика значительно меньше хлопот, чем у арендодателя. Как отмечает Софья Лебедева («МИЭЛЬ-Новостройки»), основным достоинством депозита является как раз то, что он не предполагает дополнительных усилий для получения дохода. Все, что требуется от вкладчика, – это найти немного времени для заключения договора с банком, после чего он начинает регулярно получать процентные выплаты. При этом нет дополнительных расходов, а банк может и отблагодарить клиента, преподнеся бонус в виде банковской карты или любой другой приятной мелочи.

Еще одним достоинством депозитов является то, что при нынешних ставках они не облагаются налогом на доходы. Римма Балясникова, являющаяся директором отдела информации ЕГСН, также отмечает, что средства из банка можно вернуть в любое время в полном объеме, потеряв максимум проценты, но не часть начального капитала. Этого нельзя сказать о недвижимости в случае, если цены на жилье начнут быстро падать. Кроме того, любая квартира требует регулярных вложений средств: ремонт, налоги и плата за коммунальные услуги.

Но у банковских вкладов есть и свои минусы: они менее надежны и предсказуемы, чем стоимость жилья, которая не зависит от валютных колебаний. По мнению Валерия Аристархова («Русский дом недвижимости»), инвестиции в недвижимость не потеряют в цене, так как даже при различных локальных неприятностях, которые могут произойти с квартирой, полностью остаться без жилья (а, следовательно, и без вложенных средств) арендодателям не грозит. А банковские вклады могут серьезно пострадать в результате банкротства кредитной организации, финансового кризиса (яркий пример – ситуация на Кипре в 2013 г.) или коллапса банковской системы страны. Работающая на сегодняшний день система страхования вкладов предусматривает защиту депозитов до 700 тыс. рублей. Денежные средства сверх установленного лимита могут оказаться в зоне риска. По словам Инны Игнаткиной («МИЦ-Недвижимость» на Пресне), несмотря на маловероятность появления негативных факторов, их все же не следует исключать.

Мария Литинецкая («Метриум Групп») предлагает минимизировать риски, размещая средства в крупных и надежных банках, причем сразу в нескольких и так, чтобы сумма каждого депозита (с учетом процентов) не превышала 700 тыс. руб.

Таким образом, для безопасного размещения шести миллионов рублей необходимо открыть срочные вклады в 10 банках. При этом финансовые учреждения должны предлагать максимальные процентные ставки и иметь высокие рейтинги. Найти около десятка банков, подходящих под эти требования, довольно сложно. Поэтому можно пойти на небольшой риск, доверив основную часть сбережений одному из системообразующих «монстров» (например, ВТБ24 или Сбербанку), а незначительную часть денежных средств (полтора–два миллиона рублей) разместить в маленьких банках, предлагающих максимальные проценты. В качестве альтернативы этим скромным финансовым учреждениям можно доверить и все деньги, так как система страхования вкладов работает, что доказано практикой, и еще не давала сбоев. При этом сбережения обязательно следует делить на части.

При открытии депозитов возникает еще одна серьезная проблема: в том случае, если вкладчик предполагает жить на доход от имеющегося капитала, ему необходимо выбирать только те вклады, которые предполагают ежемесячную выплату процентов. Таким образом, он не сможет рассчитывать на капитализацию, что снизит общую доходность на 1–2%. Кроме того, денежные вклады, предполагающие ежемесячную выплату процентов с высокими процентными ставками, есть не во всех банках. Хороший доход обычно назначается на те депозиты, которые предполагают выплату дохода в конце срока.

Доходность банковских вкладов существенно снижает инфляция. По мнению Вадима Ламина (SPENCER ESTATE), в то время как стоимость квартиры обычно растет одновременно с другими ценами, платежеспособность денежных средств начинает снижаться. А Римма Балясникова (ЕГСН) добавляет, что на сегодняшний день процентные ставки по вкладам лишь немного превышают уровень инфляции.

Таким образом, шесть миллионов рублей, вложенные в покупку жилья через несколько лет с высокой долей вероятности могут увеличить основной капитал (хотя бы в соотношении с инфляцией). Кроме того, арендные платежи также растут, поэтому арендодатель может рассчитывать на стабильный уровень дохода. При этом шесть миллионов рублей, размещенные в банке, с большой долей вероятности несколько потеряют свою покупательскую способность. Возможно, квартиру на них уже нельзя будет купить. Также снизится и покупательская способность процентных выплат, даже при условии, что ставки по вкладам останутся на таком же высоком уровне, как сегодня. Сохранить шесть миллионов рублей на депозитах можно только при условии капитализации процентов (что исключает возможность ежемесячно их тратить) или в случае повышения процентных ставок одновременно с инфляцией.

В конечном счете выбор между банковским вкладом и приобретением недвижимости с последующей сдачей в аренду зависит от конкретных целей, которые ставит перед собой инвестор. В качестве долгосрочных вложений оптимальным и надежным вариантом будет все же жилой объект. Открытие же депозитов, сумма которых полностью покрывается страховкой, по мнению Вадима Ламина (SPENCER ESTATE), станет оптимальным вариантом в том случае, если инвестор, к примеру, хочет посмотреть мир, для чего ему нужен стабильный источник дохода без особых усилий. Еще одним вариантом можно назвать диверсификацию рисков – можно, например, половину суммы доверить банкам, а на остальные деньги приобрести жилье для сдачи квартирантам в Подмосковье. При этом следует учитывать, что если инвестор не планирует все время находиться в столице, то аренда может создать дополнительные проблемы.

Источник: «Журнал о недвижимости MetrInfo.Ru