METRINFO.RU: Покупая квартиру, не стесняйтесь спрашивать продавца обо всем!

Покупка квартиры на вторичном рынке – дело хлопотное и непростое. Нужно внимательно осматривать жилплощадь, подмечать мельчайшие детали, которые могут стать решающими при выборе: особенности монтажа инженерных сетей, район, репутацию соседей. Однако знающие люди предупреждают: существует еще кое-что, требующее пристального внимания при совершении сделок со «вторичной» недвижимостью!

Есть особый разряд продавцов недвижимости, так сказать, «уже бывшей в употреблении», – это лица, которые состоят на учете в психоневрологических и наркологических диспансерах. Обычно в большинстве источников советы о том, как общаться с такими продавцами, сводятся к одному – квартиры у них покупать не нужно!

А дело вот в чем!

Обозреватель «Журнала о недвижимости MetrInfo.Ru» решил попробовать разобраться в теме и выяснить, чем конкретно грозит невнимательному покупателю сделка с таким продавцом?

Во-первых, в чем опасность покупки квартиры у продавца, состоящего на учете в НД и ПНД?

По словам Эльвиры Дейнека, руководителя юридического отдела ЗАО «Агентство недвижимости «Триумфальная Арка», опасность в том, что эти люди могут легко оспорить сделку под предлогом «я был не в себе». В Гражданском кодексе есть сразу несколько оснований, по которым сделка с лицами, состоящими на учете в психоневрологических или наркологических диспансерах, может быть оспорена и признана недействительной. Это статьи 171, 176 и 177, которые гласят, что любая сделка с недееспособным (по решению суда) гражданином может быть аннулирована.

Как утверждает Эльвира Дейнека («Агентство недвижимости «Триумфальная Арка»), здесь следует учесть, что даже если судебного решения о признании сомнительного продавца недееспособным нет, такой статус ему все равно может быть присвоен. Достаточно заключения врача-нарколога или психиатра о том, что гражданин не способен контролировать свои действия и понимать их значение. Кстати, помимо наркологической зависимости или психиатрического диагноза, признать недееспособным сегодня могут и того, кто имеет пристрастие к азартным играм.

Во-вторых, какие подводные камни таит в себе факт признания сделки недействительной?

Казалось бы, кроме времени, стороны ничего не теряют. Продавцу возвращаются права на его квартиру, покупатель получает назад свои деньги. Не все так просто. Представьте себе такую ситуацию: наркозависимый владелец квартиры к моменту аннулирования сделки потратил все полученные деньги. Чаще всего в таких случаях приходится снова обращаться в суд, где результат может быть неутешительным: квартиру однозначно вернут, а вот возврата денег придется добиваться с помощью приставов.

Понятно, что такой «возврат денег» может тянуться не то что годами, а десятилетиями! Константин Плюхин, юрист компании Est-a-Tet, говоря о такой вероятности, использует мягкую формулировку – процесс получения покупателем денег от недееспособного продавца может стать проблематичным.

Неприятный сюрприз напоследок

Еще одна категория «проблемных» продавцов недвижимости – граждане, страдающие алкогольной зависимостью. В нашей стране таких не меньше 3 миллионов, по данным главного санитарного врача Геннадия Онищенко.

Понятно, что речь идет не о реальных цифрах (те в разы больше), а о том, сколько человек имеет официальный статус алкоголиков, а значит, являются потенциально опасными в плане заключения с ними сделок.

И даже если допустить, что человек, выбирая себе жилье на вторичном рынке, будет спрашивать у всех потенциальных продавцов справки от нарколога и психиатра, где гарантия, что он не нарвется на такого человека при заключении сложной сделки? Скажем, при расселении коммуналок или долевой собственности? Допустим, вы уже договорились и отдали задаток, а тут выясняется, что часть прав на квартиру принадлежит дяде продавца, который давно спился и явно «не в себе»? Сделка оказывается под угрозой срыва!

По словам Владимира Есауленко, юрисконсульта отделения «Сокол» компании «ИНКОМ-Недвижимость», еще один риск – намеренное сокрытие информации о том, что сделка может быть оспорена. К сожалению, на современном рынке такое нередко бывает. Нечистые на руку риелторы могут специально втягивать клиентов в заведомо обреченные сделки. Зачем? Чтобы потом договориться с покупателем о быстром аннулировании в обмен на определенную сумму. Многие готовы заплатить, лишь бы не оказываться в центре многолетней тяжбы с неадекватным человеком.

Статистики о том, сколько человек с «сомнительным статусом» ежегодно продают квартиры, к сожалению, никто не ведет. Однако, как говорит Владимир Есауленко («ИНКОМ-Недвижимость»), не меньше 10% сделок с куплей-продажей квартир происходит именно с участием наркоманов, игроманов, алкоголиков и тех, кто состоит на учете у психиатра. Хотя, уточняют аналитики, очень часто в столь неприятную ситуацию покупатели попадают по собственному недосмотру. Так что, бдительность и еще раз бдительность!

Что касается опыта судов, то по данным, приведенным адвокатом Олегом Суховым, каждый год несколько тысяч подобных сделок аннулируются в судах. Не меньше сотни сделок ежегодно расторгается в Москве и Подмосковье. Олег Сухов приводит в пример показательный случай, когда психически-нездоровый житель одного из городов Московской области несколько раз продавал свою квартиру, а потом обращался в суд с просьбой признать сделку недействительной. Чтобы быстрее разделаться с тяжбой, покупатели каждый раз (!) соглашались на возврат не всей стоимости жилья, а только 60%. Таки образом, человек безбедно жил почти десять лет.

Бывалые риелторы могут рассказать множество «страшных историй» подобного рода! Главное, как говорят эксперты компании «Метриум Групп», – не полагаться на собственное впечатление! Очень часто даже отъявленные шизофреники выглядят как добропорядочные горожане. Именно поэтому, чтобы наверняка застраховать себя и свои деньги от подобных рисков, нужно не стесняться, а смело спрашивать у второго участника сделки справку от нарколога и психиатра!

Кстати, во многих серьезных риелторских фирмах справки такого рода входят в обязательный пакет документов для всех продавцов. Таким образом, профессионалы могут гарантировать своим клиентам дополнительную защиту от рисков, связанных с заключением договоров купли-продажи вторичной недвижимости. Правда, исключение, по словам Ольги Селютиной, руководителя отдела вторичного жилья риэлторской компании «Русский дом недвижимости», могут сделать для тех, кто предоставит водительские права, разрешение на ношение оружия или охотничий билет. Напомним, для получения всех этих документов как раз и требуется освидетельствование у нарколога и психиатра.

Защити себя сам

Что касается сделок, совершаемых при посредничестве небольших фирм или самостоятельно, гражданам стоит обратить внимание на пару тонкостей, как утверждает Светлана Бирина, руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость»:

1. Если продавец показывает справку из наркодиспансера, убедитесь, что она подлинная, а не куплена в подземном переходе. Для этого лучше всего вместе сходить в клинику, на которую ссылается документ, и проверить, выдавали ли его конкретному гражданину.
2. Кроме того, нелишним будет посмотреть, как долго продавец зарегистрирован по последнему месту жительства. Если человек переехал недавно, можно будет обратиться в ПНД и НД по старому адресу.

Не бойтесь оскорбить или обидеть продавца квартиры. В конце концов, удачный исход сделки и обоюдное спокойствие гораздо важнее сиюминутных эмоций!

А что делать, если сделка уже заключена, а справка из психдиспансера все-таки оказалась фальшивой? К сожалению, в суде наличие подложного документа покупателю вряд ли поможет. Риелторы говорят, что это может и помочь добиться удачного исхода дела, и усугубить проблему. Ведь судья может решить, что покупатель сомневался в «нормальности» продавца (раз потребовал справку), но все равно купил у него квартиру, не проверив подлинность документа.

Как поясняет Ирина Шугурова, заместитель управляющего директора «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости» по правовым вопросам, статистика судебных решений говорит, что возможен любой исход такой ситуации.

Репутация – это святое

Есть и другая сторона медали. На учет в соответствующие медицинские учреждения можно попасть по ряду вполне безобидных причин. К примеру, у ребенка в детстве была травма головы, его лечил невропатолог и на протяжении нескольких лет осматривал психиатр (на всякий случай). Запись в истории болезни, само собой, осталась.

Сможет ли этот человек, повзрослев, продать квартиру? Эксперты говорят, что проблемы с большой долей вероятности могут возникнуть. Вроде бы человек дееспособен и никаких подозрений не вызывает, но большинство риелторов все равно посоветовали бы своим клиентам не торопиться и сделок с таким продавцом не заключать.

Самому же незадачливому продавцу, имеющему нелестную справку, можно посоветовать или снизить цену своего жилья и откровенно говорить покупателям о наличии «записи в карте», или добиться официального снятия с учета. Это хоть и хлопотная процедура, но ее польза несомненна.

Что можно сказать, подводя итоги?

Проблема «недееспособных» продавцов квартир имеет место быть. И информации о том, как в таком случае выходить из положения, явно недостаточно. Многие люди, занятые поиском жилья, даже не предполагают, что стоит требовать у продавцов медицинские документы.

И тем не менее это, пожалуй, единственный способ обезопасить себя. Поэтому, если собираетесь купить квартиру, требуйте справок, а получив их, проверяйте подлинность. А если вы тот самый «сомнительный» продавец – не ждите чуда, снимайтесь с учета!

Источник: «Журнал о недвижимости MetrInfo.Ru