METRINFO.RU: Инвестиционная покупка недвижимости с целью последующей сдачи в аренду. Необходимые средства – от 10 миллионов рублей. Возможности: приобретение коммерческих объектов либо нескольких квартир в районах с развитой транспортной инфраструктурой

Стоимость недвижимости в Москве и области позволяет выходить на рынок даже инвесторам с небольшим бюджетом – около 4-5 миллионов рублей. Но при наличии хотя бы 10 миллионов открываются возможности совсем другого порядка. При этом неважно, с какими целями покупается жилье: для аренды или перепродажи, результат оказывается одинаково привлекательным.

Аренда как главная идея для бизнеса

Ряд экспертов все же полагает, что покупка квартир для их дальнейшей сдачи в наем, отнюдь не самое перспективное решение. Заместитель руководителя компании «Релайт-недвижимость», Константин Барсуков считает такой способ вложения средств менее выгодным, чем процентный доход по вкладу в банке. Он ссылается на предлагаемые сегодня кредитными организациями ставки в размере 10 и даже 11 % в год и среднестатистический расчет арендной платы. Последний вариант при цене квартиры в 10 миллионов рублей позволит получить только 60 тысяч в месяц или примерно 7,2 % за год.

Его слова подтверждает и директор фирмы «МИЭЛЬ-Новостройки», Софья Лебедева. Она указывает, что реальный доход арендодателей составляет не больше 5 % в год. Руководитель отдела управления активами, Татьяна Тикова (Группа ПСН) согласна с этим мнением и приводит конкретный пример. Так, в 5 минутах ходьбы от метро «Дмитровская» построен 8-этажный дом. Строение кирпичное, квартиры в нем с евроремонтом. Одна из них сейчас находится в продаже и за нее просят 10 миллионов рублей. В случае сдачи внаем можно получить только 40, максимум 45 тысяч в месяц. Это означает, что доходность аренды квартиры не превысит 5 % в расчете на год.

Некоторые специалисты и вовсе считают, что инвестирование в недвижимость и предложение ее в аренду практически бесперспективно. Среди таких экспертов и директор отделения по вопросам загородного жилья фирмы MAYFAIR Properties, Екатерина Плотникова. Она уверена, что рентабельность данного направления стремится к нулю и поэтому интерес к нему наиболее компетентной части российского инвестиционного рынка сошел на «нет». В качестве возможного объекта вложения воспринимаются лишь коммерческие объекты, по которым реально получить до 12 или даже 15 процентов годовых.

Несмотря на вышесказанное, жилищное инвестирование все равно остается одним из самых надежных вариантов для сохранения капитала, особенно в расчете на отдаленное будущее. Такой результат можно гарантировать со значительной долей уверенности, но только в случае грамотного выбора самого объекта.

Варианты для покупки: что и почем

Возьмем сумму в 10 миллионов рублей. Ее хватит на

• «трешку» в Москве, хотя и не с блестящими параметрами по размерам и району расположения;
• 3-комнатную квартиру или даже 4-комнатную в ближайшем к столице Подмосковье, но отличного качества, возможно бизнес-класса;
• «двушку» с хорошими данными, в развитом районе Москвы, в шаговой доступности от метро;
• две приличные двухкомнатные квартиры в Подмосковье;
• две стандартные «однушки» в столице с посредственными условиями по инфраструктуре и транспортному обеспечению;
• три, но только однокомнатных, квартиры в области.

То есть выбор немаленький, но для последующей аренды годятся не все варианты. Например, специалисты единодушны в том, что трехкомнатные квартиры – совсем неподходящие объекты для такой цели. Дело в их низкой востребованности на рынке аренды и сравнительно невысоком показателе доходности по отношению к своим менее габаритным собратьям. Компания «МИЭЛЬ-Аренда» приводит результаты исследования на эту тему. Рента за аренду квартиры эконом-уровня в Москве составляет в среднем: для 1-комнатных – 34518, для 2-комнатных – 41961, для «трешек» - всего 48280 рублей за расчетный месяц. Причем двухкомнатное жилье повышенной комфортности обойдется уже в 45 и даже 50 тысяч за месяц. С квартиры в Подмосковье реально получить: за эконом-«однушку» – от 23 до 30 тысяч, а от сдачи двухкомнатного жилья аналогичного класса – от 30 до 37 тысяч рублей. Очевидно – 10 миллионов целесообразнее использовать для покупки нескольких небольших объектов недвижимости, с одной или двумя комнатами. Директор по коммерческому направлению ФСК «Лидер», Григорий Алтухов, не сомневается в выгоде именно такого варианта. Его расчеты подтверждают, что рентабельность от сдачи в аренду двух однокомнатных квартир будет на 20, а то и 25 % выше, чем при одной «трешке». Доход по первым составит, в самом скромном случае, 50-55 тысяч рублей (средний показатель арендной ставки для московских объектов от 25 до 28 тысяч умножаем на два), когда от найма единственной трехкомнатной удастся выручить лишь от 40 до 45 тысяч рублей.

Первый зам. руководителя компании «МИЭЛЬ-Аренда», Мария Жукова уточняет, что ко всем прочим достоинствам, у «однушек» отмечается самая высокая скорость сдачи, при том, что подготовительный этап существенной меньше.

«Количество начинает и выигрывает» – так можно перефразировать известное выражение для описания предпочтений при инвестировании для последующей аренды. В этом случае можно даже пренебречь качеством объекта. Старший сотрудник отдела продаж фирмы «Русский дом недвижимости», Валерий Аристархов придерживается такого же мнения и объясняет подобный результат существованием нижнего предела для стоимости аренды. Именно поэтому две малогабаритные однокомнатные квартиры не в идеальном состоянии принесут их владельцу больший доход, чем одна, пусть и очень хорошая и просторная. Удвоенная ставка с учетом имеющегося минимума почти всегда окажется выше одной повышенной платы.

Однако, как отмечает генеральный директор компании «Домостроитель-Юго-запад», Андрей Блажко, ситуация все же бывает и иной, для чего следует внимательной подходить к каждому варианту. Так, он уверен, что двухкомнатная квартира с новой отделкой еврокласса около, к примеру, Садового кольца, может оказаться и более перспективной в плане сдачи в наем, чем пара «однушек» в обычном спальном районе. Следует обращать внимание и на стоимость квадратного метра при покупке, ведь вполне реальна ситуация, когда по этому показателю однокомнатная квартира значительно опережает трехкомнатную.

Одним из фактов, по которым у большинства специалистов нет разногласий, является тип недвижимости. В качестве лучшего выбора советуют вторичное жилье, часто пригодное к показу арендаторам сразу после приобретения. Оно не требует длительного ремонта и имеет обжитой вид. Единственное, как уточняет руководитель фирмы «Домус Финанс», Павел Лепиш, нужно отдавать предпочтение квартирам в сравнительно новых домах современного типа и лучше возле станции метро.

У новостроек, впрочем, тоже есть неоспоримые плюсы – более доступная цена, новизна коммуникаций, свежесть отделки. Потенциальных арендаторов может привлечь чистота и сниженные риски замыканий, протечек и других неприятных жилищных «сюрпризов».

Не вызывает сомнений необходимость выбора только готовых или практически достроенных объектов. Директор ГК «Глубина», Дмитрий Гусев советует также покупать уже отделанные квартиры и, как вариант, уже меблированные. Он напоминает, что ремонт своими силами обойдется, скорее всего, дороже и потребует много времени и сил, чем отделка, выполненная застройщиком. При этом желающих арендовать бетонные стены найти вряд ли удастся.

Заместитель руководителя компании «Мортон-Инвест», Игорь Сибренков, рассказывает о подобной ситуации. В Московской области, в Красногорском районе, строится комплекс «Мортонград «Путилково», степень готовности которого характеризуется как высокая (есть и готовые объекты, а строительство 19 из 29 домов подходит к завершению или находится в активной фазе). Инвестор может распорядиться имеющимися у него 10 миллионами рублей, к примеру, так: приобрести три «однушки» по цене 2926 тысяч рублей, а оставшуюся сумму (где-то 1 миллион рублей) потратить на отделку. А заказать эти работы можно в «Мортон-Комфорт» (структурное подразделение ГК «Мортон»), стоимость услуг которого варьируется от 2500 до 5549 рублей (для ремонта под ключ) в расчете на 1 квадратный метр площади.

К. Барсуков из «РЕЛАЙТ-Недвижимость» предупреждает о главном принципе выгодной покупки недвижимости. Независимо того, какая квартира рассматривается для вложения, с первичного или вторичного рынка, важно убедиться, что ее привлекательная цена сложилась за счета объективных факторов, таких как размер, а не по причине, к примеру, неудачного места или малоэстетичного вида из окон.

Ищем лучшее расположение

Для успешной сдачи квартиры в наем не последнее значение имеет район ее нахождения. Начальник отдела первичного жилья ГК «МИЦ». Александр Энгель рассказывает, что в безусловном приоритете – объекты около метро в Москве или недалеко от железнодорожных станций в ближайшем Подмосковье. Екатерина Плотникова из MAYFAIR Properties выделяет наиболее привлекательные места – Центральный округ, но в пределах ТТК, затем ЮЗАО и ЗАО на втором и третьем местах. В ЦАО столицы, по сведениям Марии Жуковой из «МИЭЛЬ-Аренда»), арендная плата равняется 40, 5 тысячам рублей за «однушку», 47 тысячам и 52 тысячам за двухкомнатную и трехкомнатную квартиры, соответственно.

Но необходимо учитывать, что недвижимость здесь на порядок дороже и за 10 миллионов купить что-то стоящее, скорее всего, не получится. Но район, в принципе, не столь важен, особенно для приезжающих в столицу новых жителей. Среди них есть люди с разными доходами и многие просто не могут позволить себе это престижное расположение. По факту квартиры арендуются везде, а не только в западном направлении. На спальные районы юго-востока или востока Москвы тоже есть свой спрос.

По словам первого зама руководителя компании «МИЭЛЬ-Аренда», Марии Жуковой, удаленность квартир от центра, в том числе весьма значительная, не играет сегодня большой роли в выборе квартиросъемщиков. Аренда жилья даже возле конечных станций метро обойдется в сумму не меньше 30 тысяч рублей. Она приводит данные из базы своей компании: минимальная плата за «однушку» эконом-типа в ВАО составляет 32 тысячи, за двухкомнатную квартиру, расположенную в ЮВАО – 41 тысяча, аренда «трешки» в СЗАО стоит 46 тысяч рублей.

Реальное влияние на потенциальную выгоду будет иметь расстояние до ближайшей уже имеющейся и или хотя бы планируемой к открытию станции метро, а также общая добротность дома. В качестве подтверждения можно привести квартиры в Котельниках (до строящегося метро не больше 15-20 минут), где цены выросли еще во время возведения станции. И совсем другое дело район, на него стоит ориентироваться только в случае наличия детей или их будущего появления. Тогда может и появиться смысл выбирать определенные территории.

Все вышеназванные цифры говорят о шансе увеличить свой доход, инвестируя в объекты в центре столице и в ином перспективном направлении. Эта вероятность будет еще выше, если при покупке обращать внимание на качество квартиры и ее планировку. Григорий Алтухов из ФСК «Лидер» в плане прибыльности отдает однозначный приоритет квартире в новом, современном жилом комплексе, к примеру, на юго-западе или западе Москвы, соответствующим образом отделанной и оснащенной, по сравнению с объектом аналогичной площади и планировки, но расположенным где-нибудь в Кузьминках, в доме постройки 70-80-х гг., не имеющим ремонта вообще либо с косметическим ремонтом. Первый вариант принесет покупателю более существенный доход, разница может составить до 25%. Это значит, что следует все тщательно проанализировать еще на этапе рассмотрения сделки. В некоторых случаях целесообразно приобрести более дорогой объект, а при сопоставимых ценах и схожих параметрах квартир в ВАО и ЗАО лучше остановиться на западных районах.

При выборе жилья в Подмосковье следует проявить не меньшую пристальность и точность расчетов. Здесь также как и в столице, престижнее западные направления, но ориентироваться следует, прежде всего, на город.

Председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой», Ирина Доброхотова считает привлекательными с этой точки зрения города, которые имеют разнообразную транспортную сеть – железнодорожную и автобусную станции, остановки маршруток. По данному признаку самые предпочтительные показатели имеют Реутов и Красногорск, где специалисты рынка недвижимости отмечают повышенные арендные ставки. Мария Жукова из «МИЭЛЬ-Аренда» приводит конкретные данные по съемным квартирам в Реутове – плата за «однушку» составит в среднем 32420 рублей, за проживание в двухкомнатной квартире – 39769, а в трехкомнатной – 50000 рублей. Видно, что цена аренды выше некоторых даже столичных вариантов, но и само жилье здесь тоже недешево.

Руководитель компании «Континент», Галина Гараева отмечает, что на покупку двух «однушек» в упомянутых городах 10 миллионов может и не хватить. При недостатке финансов и отсутствии подходящих объектов можно переключить внимание на города с немного более доступными ценами. К ним она относит Одинцово, Мытищи, Химки и Королев. Со слов Марии Жуковой, сотрудника «МИЭЛЬ-Аренда», спрос на местном рынке съемного жилья достаточно стабилен. При том сложилась выгодная для инвесторов ситуация – средняя планка арендной платы держится на уровне столицы, а стоимость квартир ниже аналогичных столичных показателей. Она располагает данными о цене найма в Мытищах: 28423 рубля – за аренду однокомнатного жилья, 37452 рубля – за съем «двушки» и 37906 рублей – трехкомнатной квартиры. Статистика по объектам Химок: 32467, 37766 и 43238 рублей, соответственно.

У многих возникает вопрос – что предпочесть: столицу или Подмосковье? Директор подразделения, занимающегося в компании «ПИК» связями с общественностью, Наталия Иванова уверена, что в финансовом плане эти варианты равны, а, значит, выбирать можно только по своему личному вкусу. Вложение 10 миллионов рублей в одну столичную квартиру или два подмосковных жилых объекта позволят получать от аренды равнозначный доход. Также одинаковой окажется плата от сдачи в наем трех однокомнатных квартир в Подмосковье и двух в Москве.

Директор по коммерции компании RDI, Дмитрий Власов все же дает один совет инвесторам. Он выделяет покупку «двух однушек», расположенных в спальных районах столицы с хорошей перспективой развития транспортной сети или уже имеющих ее на достойной уровне. Такой вариант, скорее всего, окажется выгоднее любого выбора в Подмосковье.

Коммерческие объекты недвижимости

Имея в своем распоряжении свободные 10 миллионов рублей, можно подумать не только о покупке в жилом фонде. Инвестиции в коммерческие помещения приносят в 1,5-2 раза большую отдачу. Именно это утверждает Андрей Блажко из « Домостроитель-Юго-запад». С его словами согласна и Ирина Доброхотова из «БЕСТ-Новострой», приводя сравнительный расчет доходов по коммерческим объектам и квартирам при их стоимости в 10 миллионов рублей. Она считает, что по первым можно получить до 15 тысяч рублей арендной платы в год с одного квадратного метра при соответствующем расположении и классности строения. То есть со стандартного офисного помещения площадью 70 кв. м реально выручить более 1 миллиона рублей. В то время как при вложении в жилье аналогичной суммы вернутся лишь от 600 до 900 тысяч рублей за год сдачи в наем.

Но стоит учитывать, что коммерческие объекты несут более существенные риски. С имеющимся капиталом в 10 миллионов рублей рассчитывать на большой выбор на рынке нежилой недвижимости не приходится. Доступны, по сути, лишь офисы скромного размера до 70 или всего 50 кв.м и классом не выше «В». Как вариант, можно приобрести и просторные помещения, до 200 кв.м, но подвального или полуподвального типа. Руководитель направления развития компании «МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость», Елена Мишина уточняет, что и эти площади будут «по карману» только в старых административных зданиях, обновленных до класса «В», или в новостройках в стадии возведения, причем в пока плохо обустроенных районах. О бизнес-центрах современного образца на эти деньги можно и не мечтать. Директор по коммерции ЗАО «Кама-Проект», Наталья Кудрявцева приводит в пример конкретный подходящий вариант. Это один из нежилых объектов в комплексе Новой Москвы «Новые Ватутинки». Здесь предлагаются помещения ценой до 10 миллионов рублей и площадью от 100 до 120 кв.м.. Но их аренда будет возможна не ранее, чем через 5 лет, так как здание еще требуется полностью достроить и заселить. Однако и потом владельцам помещений придется, скорее всего, иметь дело либо с начинающими предпринимателями, либо с небольшими фирмами. Недостаточная устойчивость бизнеса клиентов чревата нестабильностью в арендных отношениях, а это означает, что инвесторы рискуют недополучать доход за счет частой смены пользователей помещений и, как следствие, простоя площадей.

Павел Лепиш из «Домус финанс» предупреждает, что юридически рынок нежилой недвижимости существенно сложнее рынка жилья. К тому же без профессиональных навыков вряд ли удастся дать самостоятельную оценку перспективности развития его сегментов, особенно это касается спальных районов. Поэтому при ограниченном бюджете (до 10 миллионов) лучше не рисковать и поискать хорошие варианты на жилищном рынке. В таком случае, можно практически уверенно иметь доход в 500-600 тысяч, а при вложении в коммерческую недвижимость получение даже такой суммы останется под большим вопросом.

Источник: Журнал о недвижимости MetrInfo.Ru